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摘要：作为我国国民经济的重要支柱产业，分析房地产行业的市场供求关系对保证经济、社会的健康平稳发展具有重要意义。文章结合2002-2012年我国投入产出表，对房地产业的上下游产业进行了定性判断。结合房地产业对上下游产业影响力和感应度系数的定量测算，以及典型上下游产业的分析，认为进入2010年以来，宏观经济增速下行压力较大，传统行业面临转型升级的新常态特征，当前房地产市场面临较大的增长压力，市场供求正逐渐从供不应求走向供求平衡甚至供大于求的趋势。
关键词：前向关联；后向关联；影响力；感应度；供求
一、 我国房地产业与上下游产业的关联效应及变化
作为国民经济的支柱产业，房地产业融资量大，产业链长，与其他国民经济产业之间存在着广泛、密切和复杂的产业关联，分析房地产行业的市场供求关系对保证经济、社会的健康平稳发展具有重要意义。从上游来看，在经济活动中，房地产业需要上游产业（即后向关联产业）为其提供各种产出，以作为其要素供给；从下游来看，房地产业把自身的产出作为市场需求提供给下游产业进行消费。分析房地产业与上下游产业的关联效应，可以反映房地产行业的供求状况。
1. 后向关联效应及其变化。房地产后向关联产业即房地产上游产业，分为后向直接关联和后向完全关联，分别用直接消耗系数和完全消耗系数定量表示。利用我国2002年～2012年部门投入产出基本流量表中的数据附录，借助SPSS统计软件，可得与房地产业密切关联产业的直接消耗系数。
根据表1，我国房地产业的后向直接关联度较大的产业相对稳定，并且发生了一些变化。与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业、租赁和商务服务业、建筑业、住宿和餐饮业等产业。同理得到完全消耗系数表（见表2）。总体来看，与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业，租赁和商务服务业，金属冶炼及压延加工业等产业。
2. 前向关联效应及其变化。房地产前向关联产业即房地产下游产业，分为前向直接关联和前向完全关联，用直接分配系数和完全分配系数分别定量表示。利用我国2002年～2012年部门投入产出基本流量表中的数据，结合SPSS统计软件，可得与房地产业密切关联产业的直接分配系数，见表3。
我国房地产业的直接前向关联度高的产业相对稳定，并且发生了一些变化。总体来看，与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业，批发和零售贸易业等产业。同理得到完全分配系数（见表4）。总体来看，金融业，批发和零售贸易业基本都保持在前五位，这一点与直接分配系数一致。
综合以上分析，房地产业对城市经济的后向需求拉动的产业在2002年～2012年期间变化不大，其中关系较为密切的后向关联产业主要有金融业、租赁和商务服务业等，并且出现了拉动的第三产业比重上升和建筑业下降的趋势，不同产业对房地产业的直接投入和间接投入存在一定的差异。房地产业对城市经济的前向供给推动的产业相对稳定，密切前向关联产业主要有金融业，批发和零售贸易业等，主要为第三产业，不同产业对房地产业的直接和间接需求存在一定的差异。经过计算发现，房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应出现了先降后升和总体下降的趋势。
二、 房地产业对上下游产业的影响力与感应度分析
房地产业影响力系数和感应度系数可用来判断房地产业在国民经济中的地位和作用。前者表现为它对国民经济发展的拉动能力；后者表现为国民经济发展对房地产业的推动能力。
1. 房地产业的拉动能力及其变化。从影响力系数来看，如表5所示，房地产业对国民经济的拉动能力逐年下降，排名从2002年的第2名逐渐下降到2012年的7名，反映了房地产业在国民经济中的地位高于全社会平均水平，但是2010年以后有所下降。
2. 房地产业的感应能力及其变化。从感应度系数来看，如表5所示，房地产业受国民经济的推动能力指标感应度排名逐年下降，排名从2002年的第11名逐渐下降到2012年的19名左右。这说明房地产业受国民经济的感应程度处在42个行业的中间，通常低于第三产业中的批发和零售贸易业、租赁和商务服务业，交通运输和仓储业。
通過对比以上对影响力和感应度系数的定量测算，可以看到房地产业的影响力系数较高，排名靠前，高于全社会平均水平，并且逐年下降；感应度系数相对不高，处于42个行业中间位置，并且小于影响力系数。表明房地产业对城市经济的拉动能力和受城市经济的推动能力中等，前者较强。房地产业对城市经济有一定的拉动作用，但是它的影响力逐年下降，在城市经济中的地位下降。房地产业发展受到城市经济的推动作用相对较小，而且从2002年到2012年这十年期间，从总带动效应来看，房地产业对城市经济的贡献逐渐降低。
三、 典型房地产上、下游产业发展现状及影响
根据前述分析，本节选择金融业、建筑业、批发和零售贸易业分别进行详细分析，数据来源为国家统计局中国统计年鉴以及第三次全国经济普查数据。
1. 金融业。通过第一节分析，金融业既是房地产业的后向关联产业（上游行业），又是房地产业的前向关联产业（下游行业），因此可以成为房地产业的环向关联密切产业。一方面房地产业的发展和消费，包括开发商融资、个人及家庭贷款购房等，均与金融行业密切相关，而房地产业的发展，也为金融业发展，例如信贷、信托等方面提供了重要的增长动力。因此，房地产业和金融业是相互促进、相互补充的环向关联关系。 我国金融业总产值在经历了2004年～2007年的加速增长后，逐渐步入稳定区间。截止2013年底，金融业总产值为33 534亿元，比上年增长4 812亿元，增长率为16.75%。
从金融业增加值来看，我国金融业在同样经历了2004年至2007年的加速增长后，逐渐减速增长步入稳定区间。2010年～2013年间增长率基本在10%左右上下浮动。
通过以上分析可以看到，我国金融业在经历了2003年～2007年的加速度增长之后逐步减速慢行并趋于稳定。与此同时，货币供应量自2009年之后增速不断回落，反应市场资金面持续偏紧，通胀压力有所缓解，但经济下滑迹象明显。
2. 建筑业。建筑业是我国国民经济的重要物质生产行业，为房地产业提供中间产品，因此是房地产业的传统后向关联产业（上游行业）。
2003年～2013年，全社会固定资产投资持续增长，2013年达到446 294亿元，是2003年的8.0倍。但在经过2009年30%的高位增长后，逐渐步入下行区间，2013年增速下降至19.1%。
与此同时，2003年～2013年，建筑业固定资产投资增速自2010年高达40%的增长后剧烈回落，2011年和2012年分别下降至19.8%和11.4%，截止2013年，增长率仅为-1.9%。
2003年～2013年全国建筑业总产值持续增长，但是自2011年起增速步入下行区间，至2013年，降为16.1%。
从从业人员数及其增长情况来看，2003年～2013年，建筑业从业人数除在2011年人数有较大幅度下降外（-7.4%），其他时间均有增长。建筑业在促进劳动力就业、城镇化和社会稳定等方面继续发挥着重要作用。
总体来看，建筑业作为传统支柱产业，在我国国民经济体系中仍处于非常重要的地位，但是随着经济增速下滑趋势日益明显，与房地产业相关的指标增长速度也不断下降。
3. 批发和零售贸易业。批发和零售贸易业是传统的房地产前向关联产业（下游行业），该行业连接房地产行业的生产和消费，是房地产流通的重要环节，是房地产业相关部门的产品和服务实现价值的重要媒介。
在行业规模上，截止到2013年底，我国登记注册的批发和零售贸易业法人单位有171 973个，是2009年的1.8倍，其中，批发业法人单位91 607个，零售业法人单位80 366个。
2010年以来，批发和零售贸易业行业规模、销售额等指标增长速度处于下滑趋势，这种趋势在亿元以上商品交易市场体现尤为明显。不过总体销售额和法人数量增长率在2013年出现止跌回升迹象。
综合来看，几大行业多数指标均体现出总量增长但是增长率不断下调的特征，反映出近年来宏观经济增速下行压力较大，传统行业面临转型升级的新常态特征。
四、 结论与分析
通过对房地产业与上下游產业的关联效应定量分析与测度，以及对典型上下游产业近年的发展趋势研究，可以看出总结出以下新特征：
首先，经过计算发现，房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应出现了先降后升和总体下降的趋势。
其次，房地产业对城市经济的拉动能力和受城市经济的推动能力中等，前者较强。房地产业对城市经济有一定的拉动作用，但是它的影响力逐年下降，在城市经济中的地位下降。
第三，通过对房地产环向关联密切产业——金融业，典型上游行业——建筑业，以及典型下游行业——批发和零售贸易业的分析可以看到，自进入2010年以来，几大行业多数指标均体现出总量增长但是增长率不断下调的特征，从一定程度上也反映了当前房地产市场面临较大的增长压力，市场供求正逐渐从供不应求走向供求平衡甚至供大于求的趋势。
参考文献：
[1] 向为民，伯彦村.我国房地产业后向、前向和环向产业关联度研究及政策建议[J].重庆理工大学学报（社会科学），2014，（5）：57-62.
[2] 杨文武.中国房地产业指标体系建立的理论分析与实证研究[D].成都：四川大学学位论文，2003.278.
[3] 李玉杰，王庆石.我国房地产业对国民经济其他产业带动作用研究[J].山东财政学院学报，2011，（1）：87-91.
[4] 刘水杏.我国房地产业与金融保险业产业关联度的地区比较[J].国际商务（对外经济贸易大学学报），2011，（3）：67-70.
[5] 赵惠珍，程飞，金玲，等.2013年建筑业发展统计分析[J].工程管理学报，2014，（3）：1-10.
基金项目：国家统计局第三次全国经济普查办公室项目（项目号：ZB26）。
作者简介：刘寅（1989-），男，汉族，山东省菏泽市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为房地产经济与房地产管理。
收稿日期：2016-07-18。
关键词：前向关联；后向关联；影响力；感应度；供求
一、 我国房地产业与上下游产业的关联效应及变化
作为国民经济的支柱产业，房地产业融资量大，产业链长，与其他国民经济产业之间存在着广泛、密切和复杂的产业关联，分析房地产行业的市场供求关系对保证经济、社会的健康平稳发展具有重要意义。从上游来看，在经济活动中，房地产业需要上游产业（即后向关联产业）为其提供各种产出，以作为其要素供给；从下游来看，房地产业把自身的产出作为市场需求提供给下游产业进行消费。分析房地产业与上下游产业的关联效应，可以反映房地产行业的供求状况。
1. 后向关联效应及其变化。房地产后向关联产业即房地产上游产业，分为后向直接关联和后向完全关联，分别用直接消耗系数和完全消耗系数定量表示。利用我国2002年～2012年部门投入产出基本流量表中的数据附录，借助SPSS统计软件，可得与房地产业密切关联产业的直接消耗系数。
根据表1，我国房地产业的后向直接关联度较大的产业相对稳定，并且发生了一些变化。与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业、租赁和商务服务业、建筑业、住宿和餐饮业等产业。同理得到完全消耗系数表（见表2）。总体来看，与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业，租赁和商务服务业，金属冶炼及压延加工业等产业。
2. 前向关联效应及其变化。房地产前向关联产业即房地产下游产业，分为前向直接关联和前向完全关联，用直接分配系数和完全分配系数分别定量表示。利用我国2002年～2012年部门投入产出基本流量表中的数据，结合SPSS统计软件，可得与房地产业密切关联产业的直接分配系数，见表3。
我国房地产业的直接前向关联度高的产业相对稳定，并且发生了一些变化。总体来看，与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业，批发和零售贸易业等产业。同理得到完全分配系数（见表4）。总体来看，金融业，批发和零售贸易业基本都保持在前五位，这一点与直接分配系数一致。
综合以上分析，房地产业对城市经济的后向需求拉动的产业在2002年～2012年期间变化不大，其中关系较为密切的后向关联产业主要有金融业、租赁和商务服务业等，并且出现了拉动的第三产业比重上升和建筑业下降的趋势，不同产业对房地产业的直接投入和间接投入存在一定的差异。房地产业对城市经济的前向供给推动的产业相对稳定，密切前向关联产业主要有金融业，批发和零售贸易业等，主要为第三产业，不同产业对房地产业的直接和间接需求存在一定的差异。经过计算发现，房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应出现了先降后升和总体下降的趋势。
二、 房地产业对上下游产业的影响力与感应度分析
房地产业影响力系数和感应度系数可用来判断房地产业在国民经济中的地位和作用。前者表现为它对国民经济发展的拉动能力；后者表现为国民经济发展对房地产业的推动能力。
1. 房地产业的拉动能力及其变化。从影响力系数来看，如表5所示，房地产业对国民经济的拉动能力逐年下降，排名从2002年的第2名逐渐下降到2012年的7名，反映了房地产业在国民经济中的地位高于全社会平均水平，但是2010年以后有所下降。
2. 房地产业的感应能力及其变化。从感应度系数来看，如表5所示，房地产业受国民经济的推动能力指标感应度排名逐年下降，排名从2002年的第11名逐渐下降到2012年的19名左右。这说明房地产业受国民经济的感应程度处在42个行业的中间，通常低于第三产业中的批发和零售贸易业、租赁和商务服务业，交通运输和仓储业。
通過对比以上对影响力和感应度系数的定量测算，可以看到房地产业的影响力系数较高，排名靠前，高于全社会平均水平，并且逐年下降；感应度系数相对不高，处于42个行业中间位置，并且小于影响力系数。表明房地产业对城市经济的拉动能力和受城市经济的推动能力中等，前者较强。房地产业对城市经济有一定的拉动作用，但是它的影响力逐年下降，在城市经济中的地位下降。房地产业发展受到城市经济的推动作用相对较小，而且从2002年到2012年这十年期间，从总带动效应来看，房地产业对城市经济的贡献逐渐降低。
三、 典型房地产上、下游产业发展现状及影响
根据前述分析，本节选择金融业、建筑业、批发和零售贸易业分别进行详细分析，数据来源为国家统计局中国统计年鉴以及第三次全国经济普查数据。
1. 金融业。通过第一节分析，金融业既是房地产业的后向关联产业（上游行业），又是房地产业的前向关联产业（下游行业），因此可以成为房地产业的环向关联密切产业。一方面房地产业的发展和消费，包括开发商融资、个人及家庭贷款购房等，均与金融行业密切相关，而房地产业的发展，也为金融业发展，例如信贷、信托等方面提供了重要的增长动力。因此，房地产业和金融业是相互促进、相互补充的环向关联关系。 我国金融业总产值在经历了2004年～2007年的加速增长后，逐渐步入稳定区间。截止2013年底，金融业总产值为33 534亿元，比上年增长4 812亿元，增长率为16.75%。
从金融业增加值来看，我国金融业在同样经历了2004年至2007年的加速增长后，逐渐减速增长步入稳定区间。2010年～2013年间增长率基本在10%左右上下浮动。
通过以上分析可以看到，我国金融业在经历了2003年～2007年的加速度增长之后逐步减速慢行并趋于稳定。与此同时，货币供应量自2009年之后增速不断回落，反应市场资金面持续偏紧，通胀压力有所缓解，但经济下滑迹象明显。
2. 建筑业。建筑业是我国国民经济的重要物质生产行业，为房地产业提供中间产品，因此是房地产业的传统后向关联产业（上游行业）。
2003年～2013年，全社会固定资产投资持续增长，2013年达到446 294亿元，是2003年的8.0倍。但在经过2009年30%的高位增长后，逐渐步入下行区间，2013年增速下降至19.1%。
与此同时，2003年～2013年，建筑业固定资产投资增速自2010年高达40%的增长后剧烈回落，2011年和2012年分别下降至19.8%和11.4%，截止2013年，增长率仅为-1.9%。
2003年～2013年全国建筑业总产值持续增长，但是自2011年起增速步入下行区间，至2013年，降为16.1%。
从从业人员数及其增长情况来看，2003年～2013年，建筑业从业人数除在2011年人数有较大幅度下降外（-7.4%），其他时间均有增长。建筑业在促进劳动力就业、城镇化和社会稳定等方面继续发挥着重要作用。
总体来看，建筑业作为传统支柱产业，在我国国民经济体系中仍处于非常重要的地位，但是随着经济增速下滑趋势日益明显，与房地产业相关的指标增长速度也不断下降。
3. 批发和零售贸易业。批发和零售贸易业是传统的房地产前向关联产业（下游行业），该行业连接房地产行业的生产和消费，是房地产流通的重要环节，是房地产业相关部门的产品和服务实现价值的重要媒介。
在行业规模上，截止到2013年底，我国登记注册的批发和零售贸易业法人单位有171 973个，是2009年的1.8倍，其中，批发业法人单位91 607个，零售业法人单位80 366个。
2010年以来，批发和零售贸易业行业规模、销售额等指标增长速度处于下滑趋势，这种趋势在亿元以上商品交易市场体现尤为明显。不过总体销售额和法人数量增长率在2013年出现止跌回升迹象。
综合来看，几大行业多数指标均体现出总量增长但是增长率不断下调的特征，反映出近年来宏观经济增速下行压力较大，传统行业面临转型升级的新常态特征。
四、 结论与分析
通过对房地产业与上下游產业的关联效应定量分析与测度，以及对典型上下游产业近年的发展趋势研究，可以看出总结出以下新特征：
首先，经过计算发现，房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应出现了先降后升和总体下降的趋势。
其次，房地产业对城市经济的拉动能力和受城市经济的推动能力中等，前者较强。房地产业对城市经济有一定的拉动作用，但是它的影响力逐年下降，在城市经济中的地位下降。
第三，通过对房地产环向关联密切产业——金融业，典型上游行业——建筑业，以及典型下游行业——批发和零售贸易业的分析可以看到，自进入2010年以来，几大行业多数指标均体现出总量增长但是增长率不断下调的特征，从一定程度上也反映了当前房地产市场面临较大的增长压力，市场供求正逐渐从供不应求走向供求平衡甚至供大于求的趋势。
参考文献：
[1] 向为民，伯彦村.我国房地产业后向、前向和环向产业关联度研究及政策建议[J].重庆理工大学学报（社会科学），2014，（5）：57-62.
[2] 杨文武.中国房地产业指标体系建立的理论分析与实证研究[D].成都：四川大学学位论文，2003.278.
[3] 李玉杰，王庆石.我国房地产业对国民经济其他产业带动作用研究[J].山东财政学院学报，2011，（1）：87-91.
[4] 刘水杏.我国房地产业与金融保险业产业关联度的地区比较[J].国际商务（对外经济贸易大学学报），2011，（3）：67-70.
[5] 赵惠珍，程飞，金玲，等.2013年建筑业发展统计分析[J].工程管理学报，2014，（3）：1-10.
基金项目：国家统计局第三次全国经济普查办公室项目（项目号：ZB26）。
作者简介：刘寅（1989-），男，汉族，山东省菏泽市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为房地产经济与房地产管理。
收稿日期：2016-07-18。