办公建筑作为公共建筑中的主要类别,其体量十分巨大,随着经济的快速发展和社会的不断进步,现代城市生活的快节奏和压力的增大,办公建筑已经成为了人们停留时间最长的建筑类型。空间形式、和使用者需求的多元化,以及对办公建筑空间的概念与空间功能的理解发生了巨大的改变。其中特别是事业单位性质或机关办公建筑由于不像其他有盈利性质的建筑类型对其空间的管理导向受到经济效益以及众多评价指标的影响。加之人们工作与生活水平的逐渐提高,对空间环境舒适程度提出了更高的需求。设施管理（FM,Facility Management）是起源于美国的一门综合性学科,是通过集成人员、空间、流程与技术主张以人为本的理念来实现提高建筑效度的目的。目前办公建筑对设施空间运维管理的认识还很局限,大部分空间管理理念和方法相对传统、粗放,其管理功能主要集中于日常维护管理,较少覆盖到能源、空间以及环境等广义的设施管理上来。这样传统的运维管理是无法适应办公建筑运维管理的发展,因而亟待进行变革。论文首先采用文献研究法和案例分析法,分析设施管理发展理路及空间管理等发展现状,通过对FM、设备/设施管理、空间及空间管理内涵、特点的阐述,进一步明确设施空间管理的三个层级:设备设施、结构空间、空间环境。分析办公建筑的特点以及存在的问题,表明其设施管理水平较低,提出FM理念和精细化管理的必要性和可行性,同时分析说明了办公建筑在运维管理上还存在一定的管理潜力。其次,采用模拟分析法和实际测试的方法,对昆明某高校办公楼3个典型房间以及建筑场地噪声值进行实际测量,通过利用采光模拟软件Dali和声环境模拟软件SEDU以该办公建筑为研究对象进行室内采光和场地声环境进行模拟计算,从而分析该办公楼的声光环境特征现状,得到以下结论:（1）以昆明某高校办公楼M28、G17、P&G29三个办公空间为研究对象,通过实际测试分析结果表明:三个朝向的房间在使用时都呈现白昼期间关闭窗帘打开人工照明以及白昼长时间打开照明的光环境特征。并且三个房间的照度均匀度整体比较低。（2）模拟计算分析结果发现:总共模拟分析了224个包含各功能房间和走道等空间区域的采光系数分布,有53个房间未满足标准要求,有38间存在采光过亮问题,该办公楼的采光未达标率为33.33%。实验室、办公室、档案室、会议室和专用教室几类不同功能类型房间的动态平均光照时数未达标的房间类型是办公室,为3.9h/d;（3）不同朝向、楼层房间采光特征是,西北朝向房间的平均采光系数未达到采光标准要求,1F整体采光效果较其他楼层较差,4F的平均采光系数最高整体采光较好。（4）建筑场地的声环境基本满足要求,但部分区域超过的限值。场地1.5米处声压级范围昼间在50～65d B,夜间在42.4～55d B左右。其中东南面、西南面、西北面不同程度受到交通马路噪声源和人员活动的影响。最后针对办公建筑空间环境管理所存在的问题,分别针对设备设施、结构空间、空间环境三个层级提出管理理念、管理制度、空间布局以及空间环境调控的建议。本文基于FM对办公建筑空间管理进行研究,旨解决空间管理现存的问题,延伸“空间环境的管理”视角,挖掘设施空间管理的管理潜能,从而进一步提高空间运维管理水平。