不动产登记即经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权记载于不动产登记薄的事实。也就是登记申请人对不动产物权的设定、移转、、变更、消灭等在专门的登记机关依据法定的程序进行的登记。世界上许多国家，在物权立法中根据本国特点，制定了与之相适应的不动产登记制度。我国在过去相当长的时间内对物权采取否定的态度，关于不动产登记的立法、登记机关分散不一，不动产登记的效力不明确等问题导致理论界和司法实践中存在诸多争议。本文以我国不动产登记中存在的法律问题为研究对象，系统地阐述了与不动产登记相关的物权理论并对《中华人民共和国物权法》中有关不动产登记的规定进行了简要评析。全文共分三部分，第一部分为不动产登记的基本理论，该部分首先介绍了不动产登记的含义、历史沿革，然后从公信力、推定力、对抗力三个方面分析了不动产登记的效力，而后得出不动产登记具有明确物权归属、保护不动产物权、降低交易成本、提高交易效率、保护交易安全的价值。第二部分为我国不动产登记存在的问题，总结了我国现行不动产登记存在的主要问题并简要分析了我国目前理论和司法实践界普遍关注的一些与不动产登记有关的争议，试着提出问题：一、不动产登记的法律依据分散不一的问题；二、不动产登记的效力和物权变动模式不明确的问题；三、不动产登记的机关不统一的问题及所带来的不动产登记的分类和纳入登记范围的不动产物权种类不统一的问题；四、不动产登记的审查方式混乱的问题；五、不动产登记错误缺乏赔偿机制的问题。第三部分为解决问题的对策，以登记制度不统一带来的弊端为切入点，主张建立全国统一的不动产登记制度，统一不动产登记机关，统一登记的不动产物权种类、条件、效力和程序；从绝对权之于相对权、支配权之于请求权角度严格区分债权与物权；从产生法律效果的角度区分物权行为与债权行为，产生债法上效果的法律行为为债权行为，产生物权法上效果的法律行为为物权行为；充分认识到登记对抗主义存在的不利于降低交易成本和保护交易安全的种种弊端，从与物权行为理论相一致的角度出发，将登记生效主义明确规定为我国的物权变动模式；通过对登记公信力制度产生、发展的历史原因和社会价值分析并结合世界立法发展趋势，提出我国应明确赋予不动产登记以公信力；通过分析善意取得制度的价值选择、适用条件和不动产登记制度建立后仍存在无权处分已登记不动产的可能性，得出已经登记的不动产可以与动产、未经登记的不动产共同适用善意取得的结论；通过对实质审查和形式审查的利弊比较，结合登记生效主义和登记公信力的现实需求，主张我国登记机关应对登记申请进行实质审查。对于实质审查带来的登记效率低下问题，认为应将律师、公证等中介机构引入登记程序中，并利用物权行为理论中的登记同意(物权合意)，大大降低登记机关的负担，实现实质审查主义下的窗口式审查；从维护登记公信力和提高登记机关工作人员的责任心角度出发，主张建立保险+国家的错误登记赔偿机制，保险费从登记收费中按一定比例提取，主要赔偿责任由保险分担，登记机关的赔偿负担因此大大减轻，且登记机关承担赔偿责任后可通过向有责任的登记机关工作人员和中介机构追偿的方式挽回损失，并可通过追究登记机关工作人员的行政责任方式解决因赔偿责任减轻造成的登记机关工作人员责任心不强的问题。