2016年5月1日，全面推行营业税改征增值税试点正式开始实施，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业一次性全部纳入试点范围,2017年11月19日，国务院令第691号宣布废止《营业税暂行条例》，营业税这一具有历史渊源，开征了六十余年的老牌流转税种彻底淹没在了历史改革的大潮中，成为人们在博物馆追忆的辉煌。　　在所有纳入改革试点的行业中，房地产业面临的问题最繁琐，计税情况最复杂，社会关讨论也最多。房地产开发企业作为房地产业综合产业链条的核心，对改革后的政策执行，税负变化最为关注，“营改增”后，房地产开发企业税负会受到如何影响是一个很有研究意义的课题，其结论对于整个行业都具有指导价值。　　本文对现行的房地产开发企业“营改增”政策进行了全面梳理、整合，并以政策原理为基础，建立数学模型，对“营改增”后，房地产开发企业增值税应纳税额和税负率进行理论测算，得出初步结论。通过对案例对象阳光嘉业房地产开发公司2016年5月-2018年1月的增值税应纳税额和税负率的实际测算和分析，验证了理论测算的结论。根据研究所得结论、现行政策规定，为房地产开发企业提出应对“营改增”的策略和建议。　　本文通过规范分析和实证分析得出以下结论：“营改增”后，房地产开发企业小规模纳税人销售自行开发房地产项目的，增值税应纳税额和税负率均下降；房地产开发企业一般纳税人销售自行开发“房地产老项目”选择简易计税方法的，增值税应纳税额下降，税负率不变；房地产开发企业一般纳税人销售自行开发“房地产新项目”适用一般计税方法的，增值税应纳税额和税负率的变化受到于“允许扣除的土地价款”和“允许抵扣的进项税额”两个因素的双重影响，但只要房地产开发企业在上游购进应税行为的选择上合理规范，能够做到“应扣尽扣、应抵尽抵”，在税收筹划上，优先考虑保证增值税抵扣链条完整，增值税应纳税额和税负率是可以实现“双下降”的。综上所述，“营改增”对房地产开发企业的影响是积极的，是利好的，可以为企业减税降负，增添动能。在研究结论的基础上，提出的建议和对策对于房地产开发行业其他纳税人具有普遍的适用意义，理论测算阶段建立的模型也可以用于其他行业“营改增”的研究。