摘要善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度(第106条、第107条)以来,实践中相关案例频频出现,不乏一些复杂疑难案例。本文以一起42年前的房屋买卖合同案为例,就《物权法》、《合同法》视野下的善意取得与表见代理问题进行了简要的评析。
　　关键词无权代理 表见代理 无权处分 善意取得
　　中图分类号:D923 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)07-090-02
　　
　　一、案情
　　据1951年8月颁发的土地房产所有证记载,原告父亲邱€淄ぁ⒛盖咨踿浊洹⒃媲駙讇住⒔憬闱駙自坪兔妹们駙谆灿形挥谠ㄊ雄聪厍癜蚯穸蠖有抡睿ㄔ颁畹祝┑穆シ恳患浜推椒恳患洹?952年后,原告全家先后迁往上海居住。1955年至1956年左右,原告父亲邱€淄に劳觥?967年秋冬之际,居住在上海的被告妻弟陈€孜到踿浊溆肭駙讇茁舴恐飧嬷桓媲駙赘Γ缶缴烫执锍陕蚵艉弦狻?968年2月27日左右,被告邱€赘Χ忧駙谆菰诔聙孜蹬阃碌皆婕遥媲駙讇资樾吹摹侗渎粑萜酢泛褪盏?00元房款的收据带回宁波。在原告邱€讇字幢实摹侗渎粑萜酢分性孛鳎追缴踿浊洹⒆忧駙讇捉挥谀ㄊ雄聪厍癜蚯穸蠖有抡睿ㄔ颁畹祝┑穆シ恳患浜推椒恳患渥骷?000元出卖给乙方邱€赘Γ侗渎粑萜酢返穆淇钊掌谖?967年12月20日。在原告邱€讇壮鼍叩氖站葜性孛鳎?968年2月27日收到邱€赘β蚍康谝黄诟犊?00元。后因邵€浊淠缸咏渲衅椒恳患淞砺舾耍婺盖咨踿浊溆忠宰约杭霸媲駙讇酌逯匦率樾础侗渎粑萜酢罚谩侗渎粑萜酢酚芍と饲駙谆幢剩级ǔ雎舻姆课菸シ恳患洌劭钗?10元。之后,原告母亲邵€浊涫杖×耸S嗟?10元房款,被告也实际接手了讼争的房屋,并于1975年6月办理了相应的契税交付手续。讼争的房屋于1991年以被告名义办理了房屋所有权证和国有土地使用证。1999年5月,原告妹妹邱€谆劳觯浜戏坛腥擞心盖咨踿浊洹⒄煞蛐靲琢帧⒍有靲缀托靲住?005年,原告母亲邵€浊渌劳觥?
　　2009年7月8日,原告邱€讇捉桓媲駙赘λ咧练ㄔ撼疲河泄夭棵糯娴档摹侗渎粑萜酢贩窃嬷幢剩参淳嫱猓肭蠓ㄔ喝啡洗娴档母梅荨侗渎粑萜酢肺扌А?009年8月31日,邱€自啤⑶駙谆恼煞蛐靲琢帧⒍有靲缀托靲滓栽⒈桓嫠险课莸穆蚵羟址钙浜戏ㄈㄒ嫖梢笠杂卸懒⑶肭笕ǖ谌瞬渭铀咚希肭笈辛钊啡显⒈桓娣课萋蚵粑扌В谌硕运险课萦泻戏ㄋ腥ā?
　　本案的争议焦点是:如何认定原告母亲邵€浊涑雎舴课莸男形糠课萋蚵艉贤男Яθ绾危勘桓媲駙赘郝蚍课菔欠窆钩刹欢纳埔馊〉茫?
　　二、笔者评析
　　(一)如何认定母亲邵€浊湟栽娴拿宄雎舴课莸男形?
　　本案中,原告母亲邵€浊湟栽媲駙讇椎拿宄雎舴课菔俏奕ù硇形故潜砑硇形潜景刚榈慕沟恪R蛏踿浊淠缸咏渲衅椒恳患渎舾耍佣踿浊溆忠员救思霸媲駙讇酌逯匦率樾戳恕侗渎粑萜酢贰T媲駙讇壮疲盖咨踿浊淙ツㄇ癜保涿挥幸坏劳娴档摹侗渎粑萜酢飞仙踿浊洹⑶駙讇姿秸路潜救嗽兴秸滤牵盗偈笨讨疲谠婷挥惺谌ǖ那榭鱿拢云涿迓蚵舴课荩俏奕ù怼K轿奕ù硎侵浮懊挥写砣ǎ酱砣ɑ虼砣ㄖ罩购蟮男形!蔽夜睹穹ㄍㄔ颉返?6条和《合同法》第48条、49条对无权代理行为的法律后果作了不同的规定。《民法通则》第66条规定:“没有代理权,超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任……。”合同法第48条第1款规定“行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”《合同法》第49条则规定“行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”由此可见我国民法对无权代理可以作广义的无权代理和狭义的无权代理两种理解。广义的无权代理包括表见代理和其他形式的无权代理,而狭义的无权代理仅指表见代理之外的其他形式的无权代理。所谓表见代理是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意相对人相信其有代理权的表象,而与善意相对人进行的,由本人承担法律后果的代理行為。二者的相同之处在于,行为人都没有代理权而代为他人从事民事行为;二者区别在于,表见代理行为的法律后果归于被代理人,而狭义的无权代理的法律后果需被代理人追认,在法律上处于一种效力待定状态。
　　设立表见代理制度的目的是为了保护善意相对人的信赖利益和维护交易的安全,从法律层面上使表面上无效的代理行为形成有权代理行为的法律后果,从而保护善意相对人的合法信赖利益,这种立法上的价值取向,旨在保护善意相对人,并维护交易的安全。
　　笔者认为:由邱€谆幢剩駙卓导ぶ匦率樾吹摹侗渎粑萜酢肥导什⑽锤谋渌椒课萋蚵舻囊馑急硎荆膊⒉挥跋焖街涞穆蚵羰率怠4颖景傅南喙刂ぞ莺褪率登桌说某率隹矗海?)房屋买卖前邱€讇子肫淠盖咨踿浊湟延忻魅返穆舴恳庀颍骄啻紊烫执锍陕蚵艉弦狻#?)邱€讇字幢省侗渎粑萜酢吩孛鳎杭追缴踿浊洌忧駙讇捉挥谯聪厍癜蚯穸蠖有抡畹穆シ恳患浜推椒恳患渥骷?000元出卖给邱€赘Γ侗渎粑萜酢返穆淇钊掌谑?967年12月20日。尔后,邱€讇子殖鼍吡说谝黄?00元卖房款收据,由此可见邱€讇资遣斡肓怂险课莸某雎羰乱恕>」苤匦率樾吹摹侗渎粑萜酢妨⒙舴轿萜跞送踿浊溆肭駙讇祝以媲駙讇孜丛诔。≌乱膊皇潜救怂恰5踿浊浜颓駙讇紫的缸庸叵担志幼≡谝黄穑坝止餐斡肓朔课莸某雎羰乱耍庑┦率敌纬闪巳孟喽匀诵爬档娜ɡ夤郏阋允骨駙赘ο嘈派踿浊涫怯腥ùΨ植⒋舜Ψ质本哂邢嘤Φ拇砣ǎ疚扌枵以媲駙讇缀硕云淠干踿浊涫欠裼腥ùΨ只蚴欠裨诖Ψ智盎竦昧耸谌ā6掖釉娴某率隹矗湟仓滥盖咨踿浊浣险课莩雎舾桓媲駙赘Φ氖率担源耍媲駙讇自诔ご?0多年的时间内未提出异议,实际上也认可了母亲处分房屋的行为;再则,邱€赘θ〉酶梅课菹涤谐ズ蜕埔獾摹R虼耍词股踿浊湟栽娴拿宕Ψ指梅课菸椿竦迷娴耐饣蜃啡希踿浊溆肭駙赘χ涠┝⒌摹侗渎粑萜酢啡匀挥行А?
　　(二)邱€赘郝蚍课莸男形钩刹欢纳埔馊〉?
　　共有房屋的出卖应征得共有人全体的同意,共有人未经其他共有人同意而以自己的名义实施的处分行为,是无权处分行为。无权处分与无权代理在处分行为上之区别就在于是以自己之名义或以他人之名义为处分行为。如果行为人以他人名义为处分,则构成无权代理。根据《合同法》第51条之规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”我国《合同法》的立法理论不区分物权行为与债权行为,而是将债权行为与物权行为一体把握的,即将物权行为即处分行为和债权行为即负担行为同时考虑,所以具有处分权是债权行为的生效要件,无处分权人订立的债权合同不发生效力,合同无效。但是,如果不动产已变更登记,而且买受人在与无权处分人订立合同及之后的交付行为发生时是善意的,则这个交付行为有效,善意买受人可以以善意取得来对抗权利人的追回权,交付移转的行为实际上有效。买受人可善意取得不动产的所有权。《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记均已经登记,不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
　　由于该起房屋买卖发生在40多年前,讼争的房屋系原告土改分得的祖传房屋,按照当时农村的风俗习惯,在作为一家之主的父亲死亡后,母亲和唯一成年的儿子是有权代表全家处分家中的财产,故被告邱€赘τ朐媲駙讇准捌淠盖咨烫致蚍渴乱瞬⒍┝⑾喙仄踉迹彩欠系笔钡姆缢紫肮撸纬勺阋匀孟喽匀诵爬档娜ɡ夤郏瓜喽匀瞬诵爬担诱飧鲆庖迳辖玻喽匀说男爬道嬗Φ庇枰员;ぁ5庵直;げ荒芡ü砑砝赐瓿桑Φ蓖ü埔馊〉弥贫壤词迪帧T诜仙埔馊〉玫那榭鱿拢Φ北;ど埔饴蚴苋说睦妗5谝唬蚴苋嗣挥泄恚渲鞴凵鲜巧埔狻1景钢校駙赘Φ笔币患胰丝谥诙啵幼∶婊列。幸婪ㄊ褂门┐逭氐淖矢瘛6駙淄ぁ⑸踿浊涞热嗽缒昀肟ㄅ┐迦ド虾>幼。粮姆值玫呐┐謇险つ昕展叵兄茫讼蚱涮岢龉郝蛴糜诰幼”疚薅褚猓诩溆志蕉啻紊烫帧R郧駙自坪颓駙谆肽盖咨踿浊涞难倒叵岛驮媲駙讇椎那仔值芙忝霉叵登矣止餐幼≡谏虾U庖皇率担駙赘Τ浞窒嘈牛踿浊浜颓駙讇拙哂蟹课荽Ψ秩ā5诙院侠淼募鄹裼谐プ茫?2年前,用710元人民币购买农村一间楼房,是符合当时的市场价格标准的。按照当时的物价水平,宁波市城镇居民人均最低生活标准在每月7.5元人民币左右,普通工人月工资才二十几元,农村劳动力的收入则更低。700多元在当时可说是一笔不菲的开支。当时一名农村的壮劳力,一年辛苦,年成好的话,到年終扣除粮食分配,收入也就百拾来元,700多元人民币相当于鱼米之乡的宁波农村一个农民6—7年的劳动分配。第三,转让的房屋依照法律规定已经登记。邱€赘κ苋玫姆课菀蚍⑸谖母锬歉鎏囟ǖ哪甏?975年才予以办理房屋的买契登记和契税缴纳。1991年因房屋的土地性质发生变更后,又办理了房屋所有权和国有土地使用证,完成法律规定的不动产转让的要件。第三人在长达40多年的时间未就房屋买卖提出过异议,又无法提出自己不知或者不应知房屋买卖瑕疵的善意抗辩。
　　基于上述原因,笔者认为原、被告之间买卖行为是有效的,原告无理由要求确认《变卖屋契》无效。被告依法取得该房屋的所有权,第三人只能基于侵权行为向邱€讇住⑸踿浊渲髡排獬ニ鹗г鹑巍?
　　鉴于上述理由,考虑到被告邱€赘β蚴芩险课葜Ц读讼嘤Φ亩约郏蚴懿⑹褂盟险课菀延?0多年,讼争房屋的土地性质也进行了变更,一审法院认定被告邱€赘τ肷踿浊浼霸媲駙讇字涞姆课萋蚵艉贤行А?009年12月10日判决驳回了原告和第三人的诉讼请求。一审判决后,原告和第三人不服一审判决,均向二审法院提起上诉,二审法院经审理后,于2010年3月25日驳回了邱€讇缀颓駙自啤⑿靲琢帧⑿靲缀托靲椎纳纤撸衷小?
　　
　　参考文献:
　　[1]王利明.表见代理构成要件之我见[J]民商法纵论.法律出版社.2000.
　　[2]王利明.合同法研究(第一卷)中国当代法学家文库.中国人民大学出版社.2002.
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