论文部分内容阅读
【摘要】土地交易程序的法制化，是土地交易逐渐市场化的客观要求，追求土地利用价值最大化的同时，
交易程序必须严谨具体，以确保交易活动的公开性，保障交易的公正和公平性。所以，土地交易程序必须法制化，并保障交易程序的科学性和规范性。
【关键词】土地交易；程序；法制化
我国创建土地有形市场，实行土地进场公开交易，意在推行土地有偿使用制度。土地有偿使用制度的实行，人们对公正交易的渴望，逐渐产生了土地交易程序。土地交易程序，是土地有偿使用制度不可或缺的组成部分，是土地管理法律体系的重要构成部分，体现出高效的程序价值。当前，土地交易市场化程度加深，必然要求创建土地交易程序法律法规，明确法律责任，完善相关监督机制，提升执业门槛，以及相关交易程序救助制度的完善。
1、现行土地交易程序架构
1.1 交易形式
我国土地交易形式，在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等相关法律法规中明确规定了三种出让形式，即协议、招标和拍卖。同时《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中也确立了三种出让方式，招标、拍卖和挂牌。所以，协议、招标、拍卖、挂牌四种出让方式，是我国现行法定土地交易方式。其中，招标、拍卖、挂牌三种出让方式属于土地交易市场化方式，协议出让方式不属于土地市场化的交易方式，且协议出让方式的使用是严格受控的，限于划拨土地使用权，以及特殊用途等用地情形。由于只有《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中提出了挂牌出让方式，所以在实践操作过程中，人们并不完全认同这种出让方式，普遍认为挂牌并不可作为一种出让方式，且有不明朗之嫌。但是，经多起土地交易实践表明，挂牌出让方式具有诸多优势，如挂牌出让方式相比其他出让方式更为灵活，即可作为拍卖的书面程序加以利用，也可独立运行，当所有条件全部具备，即可转为拍卖。挂牌方式也是一种书面竞争手段，是其他出让方式不具备的。
1.2 交易许可制度的实行
土地市场中出让的通常是具有一定使用年限的国有土地使用权，国家对一级土地交易市场高度垄断，对外开放且竞争激烈的市场是二级和三级土地交易市场。关系原划拨土地的交易，以及转变原土地使用条件的交易，必须经过土地行政主管部门的查核，并得到县级以上人民政府的审批，方可进行交易。此外，关系到集体建设用地的交易，前提必须获得原集体经济组织的许可，并由土地行政主管部门准许，方可依法流转。
1.3 明确了土地交易类型
根据我国相关法律规定，原划拨土地使用权必须进行公开交易，出让土地使用权的首次交易也必须进行公开交易，同时法律允许的集体建设用地的流转同样也必须进行公开交易。另外，根据《民事诉讼法》等相关法律规定，纳入有形市场的交易活动包括：因土地抵押权生效，产生的土地使用权转让活动；因法院判决用于债务清偿的土地使用权的出让活动；还有租赁和抵押土地使用权，交换和馈赠土地使用权，以及作价出资等交易行为都应归入有形市场。
2、现行土地交易程序设计存在的问题
2.1 法律层级低、规范简单
《城市房地产管理法》虽规定可以利用招标、拍卖的出让方式进行土地交易，但并未明确规定具体的交易程序。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽是交易程序法规，但也只是明确了交易许可制度，以及几种交易形式，实际操作性较差。另外，我国土地交易程序法律依据主要依赖于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，但其仅是法律层级上一个部门规章，无法达到土地管理制度执行要求，与依法行政需求严重失衡。
2.2 惩处制度的欠缺，交易市场职责的不明确
我国缺乏相应的惩处制度，无法有效打击违法行为，是当前存在的最为普遍的问题。如竞买人在土地交易过程中相互串通，干扰竞买秩序等诸如此类的违法违规行为。目前，我国实际土地交易活动中，这类现象频频发生。因为，对于竞买人诸如此类的违法违规行为，相关法规并未明确规定如何处理，应给予怎样的处罚。如在一宗土地拍卖活动中，出现索要好处费的现象，遵照竞买规则可直接宣告竞卖结果无效，也可重新拍卖，土地交易的严肃性得到了一定的保障，但由于法律依据的缺失，对违规当事人无法做出相应的惩罚，无法追究其法律责任。此外，如拍卖现场出现干扰会场秩序行为，同样也是无计可施，只能实行劝服。再有，未明确规定交易市场的具体职责，近年来土地市场发展迅速，全国各地纷纷创建了土地交易中心，以此作为土地交易有形市场的载体。但土地交易中心具体应执行的职责，却并不明确，虽具备相应的管理权，但缺乏相关的处罚权。
2.3 法律关系不清晰
土地交易具有行政行为和市场行为两种属性，这两种属性在一级土地交易市场体现的最为显著。土地交易行为不仅具有一定的特殊性，还具有一定的复杂性，致使交易程序中的法律关系错综复杂。例如，成交确认书的性质一直存在诸多争议，人们通常将土地出让合同与成交确认书相混淆，将两者一概而论。但实质上，两者存在着本质上的区别，成交确认书只能证明交易关系的建立，以合同订立程序来讲，成交确认书的签订，仅表示经纪人对竞买人做出相应的许可，进一步确定了双方应持有的权利和义务，是出让合同的组成部分，并不完全等同于出让合同。所以，成交确认书的签订，应由经纪人与竞买人签订，并不是与委托人签订。
3、土地交易法律程序的完善
3.1 土地交易程序法规的创建
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》是我国当前土地交易程序的主要法律依据，却具有一定的滞后性，完全无法满足土地交易实践需求。并且《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》在法律层级上只属于一个部门规章，效力层级较低，所以必须将其层级升级，提升至行政法规行列。目前，我国《行政程序法》在紧锣密鼓的制定中，为从根本上完善土地交易市场，还应创建《土地交易程序条例》，提高统一性，添补土地法律体系在立法上的空白，校正重实体轻程序的误区。
3.2 确立相关法律责任
无论什么制度的确立，若缺乏相应的法律责任，则无法落实到实处，最终将形式化。土地交易市场的完善，一方面必须将土地交易市场工作人员的法律责任确立，另一方面还应对竞买人的违法违规行为进行严格惩处，保障交易程序的有效执行，维护正常的交易秩序。必须制定清晰明确的处罚条例，保障土地交易正常秩序，杜绝欺行霸市等违规现象的发生。此外，交易市场工作人员，如主持人、竞买人、拍卖人等相关工作人员，应负的法律责任应在法律条款中明确规定，同时授予相关人员一定的权利，维护交易活动的正常开展。
3.3 监督机制的完善
土地交易程序本身具备复杂性，且涉及到的法律关系也较为繁琐，现行的法律法规并不完善，而土地交易问题已引起社会各界的高度重视，所以完善监督机制至关重要。在具体土地交易活动中，应实行公证制度，具体的操作：第一，土地交易活动的法律服务应由公证机关为其提供，具体出现的法律问题，公证员应主动予以帮助；第二，交易文件的审核交由公证机关负责，有关拍卖、挂牌文件草拟完成后，由公证员进行法律审查，保障交易文件的合法性；第三，严格核查竞买人资格，入市关卡必须进行严格把守；第四，交易程序的监管，公证员严格监督交易过程，保障交易程序的合法性。
结束语：
综上所述，土地交易程序的法制化，首先应创建土地交易程序法规，明确法律责任，完善相关监督机制，此外还应提高执业门槛，完善交易程序的救助制度，为我国土地交易程序的法制化提供高效有利的保障。
参考文献：
[1]王贺.浅析土地交易程序的法制化[J].北方经贸，2015，（5）
[2]潘绍华.论土地交易程序的法制化[J].中国土地，2005，（9）
交易程序必须严谨具体，以确保交易活动的公开性，保障交易的公正和公平性。所以，土地交易程序必须法制化，并保障交易程序的科学性和规范性。
【关键词】土地交易；程序；法制化
我国创建土地有形市场，实行土地进场公开交易，意在推行土地有偿使用制度。土地有偿使用制度的实行，人们对公正交易的渴望，逐渐产生了土地交易程序。土地交易程序，是土地有偿使用制度不可或缺的组成部分，是土地管理法律体系的重要构成部分，体现出高效的程序价值。当前，土地交易市场化程度加深，必然要求创建土地交易程序法律法规，明确法律责任，完善相关监督机制，提升执业门槛，以及相关交易程序救助制度的完善。
1、现行土地交易程序架构
1.1 交易形式
我国土地交易形式，在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等相关法律法规中明确规定了三种出让形式，即协议、招标和拍卖。同时《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中也确立了三种出让方式，招标、拍卖和挂牌。所以，协议、招标、拍卖、挂牌四种出让方式，是我国现行法定土地交易方式。其中，招标、拍卖、挂牌三种出让方式属于土地交易市场化方式，协议出让方式不属于土地市场化的交易方式，且协议出让方式的使用是严格受控的，限于划拨土地使用权，以及特殊用途等用地情形。由于只有《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中提出了挂牌出让方式，所以在实践操作过程中，人们并不完全认同这种出让方式，普遍认为挂牌并不可作为一种出让方式，且有不明朗之嫌。但是，经多起土地交易实践表明，挂牌出让方式具有诸多优势，如挂牌出让方式相比其他出让方式更为灵活，即可作为拍卖的书面程序加以利用，也可独立运行，当所有条件全部具备，即可转为拍卖。挂牌方式也是一种书面竞争手段，是其他出让方式不具备的。
1.2 交易许可制度的实行
土地市场中出让的通常是具有一定使用年限的国有土地使用权，国家对一级土地交易市场高度垄断，对外开放且竞争激烈的市场是二级和三级土地交易市场。关系原划拨土地的交易，以及转变原土地使用条件的交易，必须经过土地行政主管部门的查核，并得到县级以上人民政府的审批，方可进行交易。此外，关系到集体建设用地的交易，前提必须获得原集体经济组织的许可，并由土地行政主管部门准许，方可依法流转。
1.3 明确了土地交易类型
根据我国相关法律规定，原划拨土地使用权必须进行公开交易，出让土地使用权的首次交易也必须进行公开交易，同时法律允许的集体建设用地的流转同样也必须进行公开交易。另外，根据《民事诉讼法》等相关法律规定，纳入有形市场的交易活动包括：因土地抵押权生效，产生的土地使用权转让活动；因法院判决用于债务清偿的土地使用权的出让活动；还有租赁和抵押土地使用权，交换和馈赠土地使用权，以及作价出资等交易行为都应归入有形市场。
2、现行土地交易程序设计存在的问题
2.1 法律层级低、规范简单
《城市房地产管理法》虽规定可以利用招标、拍卖的出让方式进行土地交易，但并未明确规定具体的交易程序。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽是交易程序法规，但也只是明确了交易许可制度，以及几种交易形式，实际操作性较差。另外，我国土地交易程序法律依据主要依赖于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，但其仅是法律层级上一个部门规章，无法达到土地管理制度执行要求，与依法行政需求严重失衡。
2.2 惩处制度的欠缺，交易市场职责的不明确
我国缺乏相应的惩处制度，无法有效打击违法行为，是当前存在的最为普遍的问题。如竞买人在土地交易过程中相互串通，干扰竞买秩序等诸如此类的违法违规行为。目前，我国实际土地交易活动中，这类现象频频发生。因为，对于竞买人诸如此类的违法违规行为，相关法规并未明确规定如何处理，应给予怎样的处罚。如在一宗土地拍卖活动中，出现索要好处费的现象，遵照竞买规则可直接宣告竞卖结果无效，也可重新拍卖，土地交易的严肃性得到了一定的保障，但由于法律依据的缺失，对违规当事人无法做出相应的惩罚，无法追究其法律责任。此外，如拍卖现场出现干扰会场秩序行为，同样也是无计可施，只能实行劝服。再有，未明确规定交易市场的具体职责，近年来土地市场发展迅速，全国各地纷纷创建了土地交易中心，以此作为土地交易有形市场的载体。但土地交易中心具体应执行的职责，却并不明确，虽具备相应的管理权，但缺乏相关的处罚权。
2.3 法律关系不清晰
土地交易具有行政行为和市场行为两种属性，这两种属性在一级土地交易市场体现的最为显著。土地交易行为不仅具有一定的特殊性，还具有一定的复杂性，致使交易程序中的法律关系错综复杂。例如，成交确认书的性质一直存在诸多争议，人们通常将土地出让合同与成交确认书相混淆，将两者一概而论。但实质上，两者存在着本质上的区别，成交确认书只能证明交易关系的建立，以合同订立程序来讲，成交确认书的签订，仅表示经纪人对竞买人做出相应的许可，进一步确定了双方应持有的权利和义务，是出让合同的组成部分，并不完全等同于出让合同。所以，成交确认书的签订，应由经纪人与竞买人签订，并不是与委托人签订。
3、土地交易法律程序的完善
3.1 土地交易程序法规的创建
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》是我国当前土地交易程序的主要法律依据，却具有一定的滞后性，完全无法满足土地交易实践需求。并且《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》在法律层级上只属于一个部门规章，效力层级较低，所以必须将其层级升级，提升至行政法规行列。目前，我国《行政程序法》在紧锣密鼓的制定中，为从根本上完善土地交易市场，还应创建《土地交易程序条例》，提高统一性，添补土地法律体系在立法上的空白，校正重实体轻程序的误区。
3.2 确立相关法律责任
无论什么制度的确立，若缺乏相应的法律责任，则无法落实到实处，最终将形式化。土地交易市场的完善，一方面必须将土地交易市场工作人员的法律责任确立，另一方面还应对竞买人的违法违规行为进行严格惩处，保障交易程序的有效执行，维护正常的交易秩序。必须制定清晰明确的处罚条例，保障土地交易正常秩序，杜绝欺行霸市等违规现象的发生。此外，交易市场工作人员，如主持人、竞买人、拍卖人等相关工作人员，应负的法律责任应在法律条款中明确规定，同时授予相关人员一定的权利，维护交易活动的正常开展。
3.3 监督机制的完善
土地交易程序本身具备复杂性，且涉及到的法律关系也较为繁琐，现行的法律法规并不完善，而土地交易问题已引起社会各界的高度重视，所以完善监督机制至关重要。在具体土地交易活动中，应实行公证制度，具体的操作：第一，土地交易活动的法律服务应由公证机关为其提供，具体出现的法律问题，公证员应主动予以帮助；第二，交易文件的审核交由公证机关负责，有关拍卖、挂牌文件草拟完成后，由公证员进行法律审查，保障交易文件的合法性；第三，严格核查竞买人资格，入市关卡必须进行严格把守；第四，交易程序的监管，公证员严格监督交易过程，保障交易程序的合法性。
结束语：
综上所述，土地交易程序的法制化，首先应创建土地交易程序法规，明确法律责任，完善相关监督机制，此外还应提高执业门槛，完善交易程序的救助制度，为我国土地交易程序的法制化提供高效有利的保障。
参考文献：
[1]王贺.浅析土地交易程序的法制化[J].北方经贸，2015，（5）
[2]潘绍华.论土地交易程序的法制化[J].中国土地，2005，（9）